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揭秘北京自住房项目为何频遭吐槽

发布时间:2021-01-07 11:20:30 阅读: 来源:地坪漆厂家

袁媛

自住房项目诞生至今,可谓命途多舛。随着自住房项目的高调入市,市场就已经经历了从对自住房项目的遥想期待、扎堆申请、验资选房到不断有自住房被弃选甚至是引发业主维权的大转折。

从初期被寄予平抑房价众望的明日之星到如今频遭弃购的房产鸡肋,人们在分析原因时多从自住房项目地理位置、价格、申购者购买力、房屋质量等因素出发,但是却忽略了另外一个重要因素——投资收益率。

目前在售的7个自住房项目中,金隅汇星苑中签率为68:1,首创·悦都汇中签率为50:1,金隅汇景苑中签率为35:1,当代采育满庭春苑的中签率也达到了14:1,而北京首个完成选房的自住房项目金隅汇星苑的弃选率达到18%,当时悦都汇选房第一天接近6成的家庭未按时到场选房,当代采育自住房项目选房当天2400名中签者中,更是只有不到400人到场选房。

?市场人士从中签率和弃选率两个数字上分析出来的是自住房项目在价格和区位上的分别,可是如果从成本和利润的角度测评,7个自住房项目的情况又是如何呢?

在用成本和利润分析这些自住房项目之前,应该交代的前提是,7个自住房项目都是数十亿级别,建筑成本和税费也都是按照每平方米两千元计算,不过,由于自住房项目开发商都是先拿真金白银买地,之后的建筑税费则是卖了房子之后拿购房者的资金盖房,所以这种开发模式与普通商业模式不一样,一般的商品住宅开发模式计算的是毛利率,即毛利/销售收入,而自住房项目因为或多或少带有保障性质,所以值得参考的是开放商的投资收益率,即毛利/买地成本。

?从图表中不难看出,位于顺义的顺新嘉苑项目和位于通州的富力惠兰美居项目的两个开发商的利润是比较高的,因此我们看到到目前为止,对这两个项目的批评和吐槽也是最少的,毕竟这两个项目的开发商是能够挣到钱的。因此,如果后期这两个自住房项目的业主因为项目问题想要维权的话,成功的几率也要比其他自住房项目大一些。

? 而其他5个自住房项目利润则都没有超过20%,尤其是新国展满庭芳项目,不仅没有挣到钱,反而在投资收益率上还倒赔了33%,因此这也难怪很多申购者批评新国展满庭芳项目存在人车分流、物业费较高等问题。而且另一个问题是,这些利润较低的自住房项目出现问题的可能性也比较大,如果后期业主准备维权的话,成功的可能性相比利润较高的自住房项目也要小一些,毕竟开发商确实是没有挣到钱。

? 所以,通过对目前北京这7个自住房项目的成本与利润分析,那么,金隅自住房项目为什么被曝质量差、当代采育自住房项目为什么遭弃选、新国展满庭芳又为什么卖不出去等等,稍微对比图表中这些项目的利润水平也就不言而喻了。

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