国君房产政策面与基本面将转为相生

5月新开工同比下降4.6%，维持2012年新开工增速-11%判断。5月新开工面积同比下降4.6%，较4月的-14.6%大幅回升10个百分点，但较11年全年的16.2%仍大幅下降20.8个百分点。在开发商库存高企、资金紧张背景下，判断新开工数据将持续下滑，维持全年-11%的判断。

5月投资增速18.2%,较4月9.2%的增速回升9个百分点。12年投资增速下滑是确定的，维持2012全年投资增速下滑至12%的判断。主要原因为开发商库存高位、资金压力增大背景下，开发商：(1)减少新开工；（2）降低复工；（3）缩减土地购臵。5月销售面积同比增速-9.3%，销售金额同比下降0.7%。销量环比4月的-12.9%上升3.6个百分点，销售数据自11年10月来单月增速连续为负，调控产生一定效果，但销售下降趋势自3月来进一步放缓。维持全年房地产销售均价稳中有降的判断。5月商品房销售均价为6188元/平米，同比上升9.4%，环比上升4.3%。我们草根调研表明各开发商货量均将集中在下半年，在加大推盘的情况下，库存将持续上升，开发商销售压力持续加大，预计开发商仍将以价换量。资金状况有所改善。(1)5月资金来源中国内贷款同比升7.2%、环比升19.2%，吻合我们草根调研结论：开发贷更容易获得了，上浮由30-40%降至20-30%；(2)主要以销售回款构成的其他资金同比升2.7%、环比升12.8%。其中5月按揭贷款同比升6.6%、环比升14.2%。按揭利率下限下调至基准的0.8倍，意味着首套房下限可从此前85折降到8折，加上降息带来月供下降，有利于恢复刚需购买力和刺激需求。地方自主政策上面的松动将由点到面的扩散。我们预计地方自主政策面已出现的局部松动会继续推进：（1）放松公积金贷款政策；（2）提高普通住宅标准;（3）购房补贴等。信贷整体宽松将有利于房地产行业。央行自8日起降息25BP，贷款利率下调基准0.8倍。央行此次降息与之前三度降准带来货币信贷宽松，我们判断宏观货币信贷将持续宽松，地产行业作为利率敏感行业中将成为最大的受益者之一，地产股将明显受益。降息将支持地产股的估值修复和提升。维持我们2012年中期策略报告观点：政策面与基本面双方关系将从之前“相克”转化为12年的“相生”，地产“双面”上行将共同提升估值。维持行业增持评级，继续超配。12年下半年政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，地产股将迎来趋势性机会，绝对收益超过50%，地产股的行情远未结束，任何调整都是买入良机，继续超配，选股方面以一二线龙头公司为核心配臵。

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